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Immobiliare. Nuove occasioni (di qualità) per investitori

SOMMARIO

Cantieri, “micro-città”, aree dismesse bonificate, palazzi ristrutturati, spazi verdi. E intere zone riqualificate. Le città del futuro sono in costruzione. E si aprono spazi per gli investitori. Enzo Albanese, CEO di Sigest spiega a OF il futuro del mattone. Quali sono le nuove forme dell’abitare. E perché, nei prossimi anni, nasceranno molteplici mercati della casa

Forum Scenari Immobiliari 2018

Immobiliare. Nuove occasioni (di qualità) per investitori

Investire nel mattone torna ad essere un’alternativa interessante. Con rendimenti lordi che arrivano anche al 5%, infatti, l’immobiliare inizia ad aver ben più appeal dei titoli di stato. Gli investitori stranieri se ne sono accorti e stanno avviando progetti e iniziative che potrebbero trasformare nuovamente il volto delle principali città d’Italia. Si inizia a parlare di senior living e co-housing. E anche se per ora si tratta più di intenzioni che di progetti reali, le nuove forme dell’abitare sembrano creare spazi anche per gli investitori domestici. Enzo Albanese, CEO di Sigest, operatore del settore immobiliare focalizzato prevalentemente sul mercato milanese e sulla commercializzazione e valorizzazione di interventi immobiliari di elevata qualità, spiega a OF cosa bolle in pentola. Quali nuove forme dell’abitare cambieranno il volto delle nostre città del futuro. E quali nuove prospettive di investimento si aprono per i prossimi anni.

OF: Il mattone in Italia è sempre stato un elemento di investimento imprescindibile. Dopo la crisi, sta tornando un’asset class sulla quale puntare?
Albanese: Innanzitutto dobbiamo fare una distinzione tra il mercato delle famiglie e quello degli investitori. Se complessivamente l'immobiliare fattura circa 120 miliardi di euro, infatti, ben l'80% proviene dal solo mercato residenziale e si basa sulle compravendite di usato e nuovo. Il restante 20%, invece, proviene dagli investitori istituzionali.

OF: Questo però vuol dire che anche gli investitori istituzionali sono ritornati a investire nel mattone italiano...
Albanese: Esatto. Dal 2014 il mercato italiano è tornato nell’interesse degli investitori istituzionali, soprattutto stranieri, che hanno iniziato a investire soprattutto a Milano e Roma. Sono arrivati anche i primi investitori di tipo opportunistico: a Milano, per esempio, Blackstone ha fatto investimenti importanti in aree della città strategiche. Per quanto il mercato corporate mostri una buona dinamicità con volumi costanti dal 2016 al 2017, quello delle famiglie è certamente più rappresentativo, in termini dimensionali, della situazione italiana.

OF: Quali sono i numeri che contraddistinguono il mercato delle famiglie?
Albanese: Nel 2015-2016 il numero delle transazioni residenziali è gradualmente aumentato. Il 2016 si è chiuso con un totale di 530mila transazioni a livello nazionale. E l’interesse degli italiani ad acquistare è ripreso in maniera significativa. Anche se i valori degli immobili non sono saliti di conseguenza e i prezzi continuano a rimanere a sconto, soprattutto sull’usato, con riduzioni che, ad oggi, sono nell’ordine del 5%. Diverso, invece, è il prodotto di nuova costruzione: con i valori del nuovo che, soprattutto a Milano, mostrano maggiore stabilità e in alcuni casi un incremento anche del 2 % - 5%.

OF: Ma di queste compravendite, quante sono a scopo di puro investimento?
Albanese: Diciamo che, anche sul privato, abbiamo avuto nell’ultimo anno diversi soggetti che hanno iniziato ad acquistare solo per mettere a reddito. Il calo dei rendimenti sui titoli di stato, per esempio, ha fatto rinascere l'interesse nel mattone. Anche grazie alle nuove forme di contratto previste per le locazioni. Il mercato della locazione, infatti, dall’EXPO in poi sta vivendo una grande dinamicità che ha portato alla nascita di nuove formule come quella degli affitti brevi. Inoltre, gli investitori istituzionali (al momento solo stranieri) si stanno affacciando al mercato della locazione residenziale nel nostro Paese, ma questa è un’altra storia.

OF: Dove si acquista? E con quali rendimenti?
Albanese: Soprattutto nelle grandi città. A Milano e Roma, prevalentemente, ma anche nelle 3, 4 città turistiche principali come Firenze e Venezia. Con rendimenti anche del 5% lordo. Quindi 3,20% al netto delle tasse.

OF: Analizzando in particolare il contesto di Milano, come è cambiata l’offerta immobiliare? Le recenti iniziative di riqualificazione urbana stanno trasformando la città...
Albanese: E' vero. I nuovi quartieri come CityLife e Porta Nuova stanno creando un nuovo concetto di abitare. Sono iniziative partite nel lontano 2005 e, considerando il momento in cui sono state avviate, hanno significato molto per la città. Perché per la prima volta hanno coinvolto investitori istituzionali e architetti noti a livello internazionale. Diciamo che questi progetti sono stati utilizzati come veri e propri brand per le future iniziative. Anche se la situazione attualmente è ancora molto più frammentata: a Milano l’80% delle iniziative ha meno di 50 unità. Ma il mercato del nuovo non è l'unico da considerare.

OF: Cioè, quali altre aree di Milano potrebbero trasformare la città?
Albanese: Credo che nei prossimi anni vedremo atterrare volumetrie significative sugli ex scali ferroviari. Dei 7 scali in essere, i 3 più significativi saranno oggetto di ristrutturazioni importanti. Mi riferisco a Farini, Porta Romana e Porta Genova. Questi progetti, contestualizzati nel perimetro della città, grazie alle loro aree e ai servizi previsti avranno un impatto significativo verdi che cambierà in maniera significativa il futuro della città. Ma per l'effettiva realizzazione bisognerà aspettare altri 10-15 anni.

OF: Ci sono altre iniziative edilizie, quartieri, nuove aree urbane che stanno nascendo o sono in fase di realizzazione?
Albanese: Sì, attualmente sono in corso varie iniziative, come Euromilano, nella zona nord della città. Ed è prevista, nell’arco di un anno o due, anche la realizzazione di Santa Giulia. Si tratta di due iniziative significative per numero e dimensione. In più continueranno ad esserci micro progetti che andranno a impattare sul tessuto urbano della città. Anche se credo che Milano sarà sempre più oggetto di riqualificazione, con la demolizione e la ricostruzione di intere zone.

OF: Dunque si riqualificherà più che costruire?
Albanese: Non possiamo consumare altro suolo, ma riqualificare un patrimonio ormai obsoleto. Anche per le mutate esigenze di quello che è lo spazio delle unità immobiliari. Pensi che il 45% dei nuclei familiari a Milano è composto da una sola persona. Inoltre sono in corso interventi di sostituzione edilizia, come quelli in corso zona Lorenteggio Giambellino. In questo caso il patrimonio residenziale ha perso i presupposti per gli interventi di riqualificazione. Deve essere demolito e ricostruito ex novo.

OF: Ma è molto difficile spostare chi già ci abita...
Albanese: Vero. Per questo bisognerebbe costruire un “quartiere volano” per far confluire famiglie che abitano in questi appartamenti, in modo da ricostruire e riqualificare questi quartieri, così da bonificare anche una situazione di cui si è perso il controllo.

OF: E in che modo queste aree contribuiscono a creare nuove occasioni per gli investitori stranieri e italiani?
Albanese: Per tutte queste operazioni servono capitali. In questo momento abbiamo molti più investitori stranieri che italiani. E queste iniziative potrebbero incontrare il loro interesse.

OF: Perché gli investitori italiani sono restii a puntare sul nostro mercato immobiliare?
Albanese: Perché ancora hanno in mente l'equo canone. Diciamo quindi che un operatore locale è condizionato da questi stereotipi. Invece gli investitori stranieri puntano su un altro target. Non cercano l'inquilino che va in affitto per necessità, ma chi lo fa per scelta di vita e di lavoro. Dunque puntano su un mercato della locazione diverso. E Milano ha molti immobili adeguati.

OF: Oltre alle nuove aree, cosa c’è di diverso rispetto al passato? E come saranno le abitazioni del futuro?
Albanese: Innanzitutto, i progetti residenziali in cantiere sono esclusivamente in classe energetica A. Inoltre, devono tenere in considerazione i nuovi standard abitativi che si stanno affermando, con spazi condominiali più ampi per favorire la socializzazione, e nuovi servizi e amenities.

OF: Quali servizi, per esempio?
Albanese: Ci saranno nuove aree per la socializzazione, come la palestra, la spa, il cinema o nuovi spazi a disposizione per i condomini per la festa dei bambini o l'assemblea di condominio.

OF: Una sorta di co-housing, in pratica?
Albanese: No il co-housing è una cosa diversa e prevede la creazione di ulteriori spazi di condivisione come zone living comuni. Per ora se ne sta parlando, ma le iniziative ancora scarseggiano. A Milano per esempio stanno partendo adesso a Milano 2 e in Corso 22 Marzo. Inoltre dovrebbe decollarne presto un’altra in zona Navigli. Ma credo che resterà un fenomeno limitato a una fase di vita iniziale, adatto a studenti fuori sede e giovani nei primi anni di lavoro. Non credo che troverà applicazione su vasta scala. Anche perché si tratta di una convivenza spinta, volta a creare una sorta di micro comunità.

OF: Un’altra tendenza che si sta affermando all’estero e della quale recentemente si discute anche in Italia è il senior living. Perché è un business potenziale, e quanto potrebbe rendere puntarci ora?
Albanese: Se guardiamo la popolazione italiana, oggi, diciamo che dovremmo essere pronti a farlo da domani. Soprattutto considerando che non parliamo di residenza assistita ma di una scelta di vita. Anche se queste realtà in Italia sono ancora nella matita del progettista: se ne parla ma non abbiamo ancora dei progetti che possiamo prendere come esempio.

OF: Come verranno create queste abitazioni e quali servizi in comune dovrebbero prevedere?
Albanese: Diciamo che si tratterà di abitazioni condominiali che includeranno tutta una serie di servizi aggiuntivi, spazi comuni e amenities specificatamente pensati per la popolazione senior. In Francia e a Londra già ci sono alcuni esempi, e credo che in futuro anche da noi questo business prenderà piede. Soprattutto perché in futuro parleremo di mercati della casa e non di mercato della casa.

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